Più ombre che luci nel 2009 sul mercato immobiliare dei principali Paesi europei. «Non si parla di crolli o forti risalite per i prezzi del mattone; si può invece prevedere qualche discesa e alcune punte di eccellenza, con una variazione complessiva poco oltre lo zero. In ogni caso, se l'andamento dovesse riprodurre quello dell'anno che sta per concludersi, si tratterebbe già di una dinamica positiva ». È questo in sintesi il quadro atteso per il 2009 secondo Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari, che al trend europeo ha dedicato il rapporto presentato al recente Forum di Santa Margherita (si veda Il Sole 24 Ore del 14 settembre scorso).
Il patrimonio immobiliare nei cinque più importanti partner Ue (Francia, Germania, Gran Bretagna, Italia e Spagna) ammonta a oltre 17,8 miliardi di metri quadrati (l'80% dei quali concentrati nel segmento residenziale) e il fatturato si appresta a chiudere il 2008 a 702 miliardi di euro, con una lieve contrazione (-0,4%) rispetto al 2007, imputabile alla performance negative del mercato inglese e iberico. Ma non tutte le tipologie di prodotto hanno rallentato: a essere andate male sono state le case di livello medio-basso, quelle in cattive condizioni o posizionate in zone poco servite da collegamenti e infrastrutture. In pratica si tratta di soluzioni abitative alle quali si rivolgono le fasce più deboli della popolazione che si trovano così doppiamente vittime dell'attuale situazione di difficoltà.

Al contrario non dà segni di cedimento l'offerta di alto livello per la quale, anzi, si registra una fiammata di interesse soprattutto «in quelle città dal profilo internazionale, come Berlino, Parigi, Londra e, in Italia, Venezia, dove c'è un aumento della richiesta di soluzioni abitative al top da parte di investitori abbienti arabi, cinesi, o russi. In altre città come Roma, Milano, Madrid sono invece le classi agiate locali ad alimentare una crescita della domanda, indirizzandola prevalentemente verso le zone centrali e il ristrutturato » osserva Breglia.

Quanto al 2009, a favore di una ripresa delle compravendite gioca il calo del costo del denaro, ma sulle prospettive di crescita potranno pesare maggiormente altri fattori, ossia l'andamento generale dell'economia, la crescita del Pil e il panorama occupazionale.

E a risentire della situazione sarà soprattutto il target di clientela a basso reddito, più esposta alle conseguenze della recessione sul mercato del lavoro, in particolare in quei Paesi meno dotati di ammortizzatori sociali sul fronte abitativo. Infatti in Francia, Germania e parzialmente anche in Gran Bretagna c'è una notevole presenza di housing sociale, di alloggi in affitto a prezzi abbordabili o di case popolari; invece in Italia sono scarse le alternative all'acquisto dell'abitazione, mentre in Spagna è ancora a livello d'ipotesi l'acquisto dell'inveduto da parte dello Stato con l'obiettivo di offrire una soluzione alle famiglie in difficoltà.
Difficile comunque conclude Breglia che in Italia come nei principali Paesi, i prezzi scendano oltre il 10%, una percentuale peraltro normalmente accettata oggi in fase di trattativa commerciale. Senza contare che le quotazioni attuali sono dimezzate rispetto agli anni del triennio 93 95 e siamo ancora in fase di recupero della discesa.

By IlSole24Ore